文/言叔
这几天，不少朋友在后台私信言叔，询问房地产整体市场情况：并询问房地产市场是不是要"硬着陆"了？
看着新闻里那些触目惊心的数据，确实让人心里发慌。
但我要说的是，现阶段，真的不要再担心房地产"硬着陆"了。
数据吓人，但不是真相的全部。
01
当下，房地产并未止跌，这是毋庸置疑的事实。
先来看看那些让人心惊肉跳的数字。
2024年全国新建商品房销售面积9.74万平方米，同比下降13%。相比2021年的历史最高点17亿平米，几乎腰斩。
销售额更是同比下降17.1%，住宅部分下降17.6%。
这意味着什么？
意味着楼市已经回到了2009年的水平。
从08年有据可查到21年销量巅峰用了12年，而从巅峰跌回09年仅仅用了3年。
这种"陨落"速度，是所有人都没有想到的。
更可怕的是房企的债务状况。恒大负债2.4万亿，碧桂园1.43万亿，万科1.35万亿，绿地1.24万亿，保利1.14万亿，融创1万亿...
这些数字背后，是整个行业的高杠杆问题已经到了不可收拾的地步。
据统计，2024年房企到期债券余额为7873.4亿元，而实际发行的融资规模仅为2158亿元，形成的缺口让不少企业在"借新还旧"的路上遭遇窘境。
看到这些数据，确实让人心慌。
但是，这些数据只是故事的一部分。
02
面对这样的市场，购房者的反应是什么？
绝大多少购房者的心态是：
观望，但不是恐慌。
更重要的是，政策工具箱储备充足，相关方面只是在等待最佳干预时机。
这个时机是什么？
就是购房者观望情绪固化、房企陷入"绝望"的节点。
现在各大城市都在救市，上海、深圳、广州三大一线城市集体出台楼市新政。广州全面取消限购；深圳将首套住房商业性个人住房贷款最低首付款比例调整为15%，二套调整为20%；上海也优化了限购政策。
但这只是第一步。
真正的"大招"还在后面。
根据《关于金融支持住房租赁市场发展的意见》，政策层面准备了30年长期低息贷款，用于收购房企存量房源。
这意味着什么？
意味着政府可以低价收购房企的存量房源，既能化解房企债务、盘活库存，又能将房源转化为保障性租赁住房。
这种模式的逻辑很清晰：
收购成本被大幅压低，租赁住房不仅能实现稳定现金流，其经营权还可打包发行REITs产品，形成"收购-运营-融资-再收购"的循环模式。
事实上，这种模式已经在一些地方开始试点。
深圳"青年驿居"项目利用低成本土地，拿地价格是商品房用地的30%，70平方米精装月租压至3500元，仅为周边二手房月供的40%。
郑州试点"现房销售+租金回购"，房企建成现房后先租后售，租金可抵扣房款。
03
为什么市场迟迟未迎来强力调整？
在言叔看来，核心症结在于多方对"地租经济"的路径依赖。
过去十余年间的红利收益，让相关主体仍对楼市复苏心存侥幸。
地方政府习惯了土地财政，银行习惯了房地产抵押贷款，房企习惯了高杠杆高周转模式，购房者习惯了房价只涨不跌的预期。
但市场逻辑已发生根本性转变，即便一线城市放开限购，市场也未出现明显回暖，购房预期趋稳、观望情绪浓厚的特征已然确立。
这种转变不是暂时的，而是结构性的。
就像当年的泰禾，在2017年底还踌躇满志地定下2000亿的销售目标，但市场逻辑一旦转变，再大的雄心也难挽狂澜。
最终，市场将形成"高端商品房+保障性住房+租赁住房"的多层次供应体系，核心区域房价也将避免出现大幅下跌。
04
说得直白一点，这种转变的背后，是对过去"地租经济"模式的反思。
现在，相关方面不是无动于衷，而是在等待最佳时机。这个时机就是当购房者观望情绪固化、房企陷入"绝望"的时候，再出手进行全面的市场重构。
这或许就是中国房地产市场的真正出路。
不是简单的刺激需求，而是从根本上重构供给结构，建立一个更加健康、可持续的住房体系。
当然，这个过程不会一帆风顺。
但至少，我们看到了一条可能的道路。
所以，现阶段，真的不要再担心房地产"硬着陆"了。
该担心的，是如何适应这个新的市场逻辑。
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